Строительная компания "Mobi-G.S.M."

Увеличение тарифов на содержание многоэтажек

Уже с 1 июля управлять многоэтажками должны объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) или выбранные жильцами управляющие компании. Но гарантий того, что новые-старые управленцы будут добросовестно выполнять свои обязанности нет. Эксперты всерьез заговорили об опасности резкого повышения коммуналки, так что многие украинцы рискую попросту «не потянуть» платежки и могут лишиться жилья, сообщает ubr.ua со ссылкой на ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры».

И, стоит отметить: у нечистых на руку управителей будет чем подивиться. Ведь, несмотря на то, что у украинцев было больше года на создание ОСМД, на сегодняшний день их всего 18 тыс., подсчитали в гражданской сети ОПОРА. То есть, фактически без хозяина остаются более 140 тыс. украинских многоэтажек.

Что изменится?

«Согласно закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», если собственники квартир не примут решение о форме управления домом до 1 июля 2016 года, местный совет назначит управляющего этим домом, а также будет самостоятельно определять поставщиков коммунальных услуг на протяжении последующего года (с возможным ежегодным продлением полномочий управляющего)», — поясняет юрист корпоративной практики ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Татьяна Сакал.

Но, как утверждает адвокат Татьяна Монтян, украинцы достаточно быстро ощутят перемены в платежках.

«Вместо привычных реквизитов ЖЭКа появятся счета и название новой фирмы. И сумма в платежке может оказаться больше», — говорит Татьяна Монтян.

Расценки на коммунальные услуги могут вырасти, как минимум, в 1,5-2 раза, считает депутат Киевсовета, председатель правления ОСМД по ул. Тычины 16/2 в Киеве Валерий Гуманенко. По его словам, коммуналка подорожает в любом случае, даже если дому не успеют назначить управителя.

«У нас в вопросе коммунальных тарифов всегда было очень много политики. К примеру, год назад столичные власти пообещали не повышать тарифы на обслуживание домов. Но в прошлом году дважды поднимались расценки на электроэнергию. А это освещение мест общего пользования и работа лифтов. Растет также минимальная зарплата и другие расходы, из которых складывается себестоимость обслуживания. Поэтому повышение тарифов будет неизбежным и резким», — поясняет Гуманенко.

Но новоназначенные частные управители по закону имеют право заложить 10 процентов рентабельности в тариф. А общепроизводственные и административные затраты компания, согласно постановлению правительства №869 от 1 июня 2011 г. может занести в счет в размере 140-200%, добавляет эксперт.

«Например, просчитают сколько дворников и уборщиц нужно содержать по нормативам. Хотя в реальности может достаточно было бы не трех, а, скажем, одного дворника», — предположил Валерий Гуманенко.

Со временем повышение коммунальных платежей может достичь таких масштабов, что новые платежки станут неподъемным грузом для небогатых жильцов, и, в итоге, они рискуют даже лишиться своих квартир.

Коммунальное рабство

Управляющая компания может претендовать на приватизированные квартиры граждан, скажем, взяв коммерческий кредит на капитальный ремонт конструкций дома. Как правило, все многоэтажки старше 50 лет, требуют ремонта крыши и несущих конструкций, а также замены коммуникаций.

Действующие нормативы расчета тарифа на обслуживание домов не учитывают капитальные расходы на ремонт, так как на этот тариф начисляются субсидии и льготы, которые финансируются из госбюджета.

«Аккумуляция средств на капремонт будет означать еще и уплату с каждой гривни 20 коп НДС и 19 коп. налога на прибыль, а это невыгодно ни одной управляющей компании», — говорит Валерий Гуманенко.

Поэтому с конца девяностых все капремонты проводились за бюджетные деньги и то лишь в крайних, аварийных случаях.

Но новый частный управитель вполне может заказать техническую экспертизу дома и взять кредит на капремонт. А затем утвердить в управлении ценовой политики городской администрации в составе тарифа стоимость обслуживания этого займа. 

«И получится, что за обслуживание дома бабушка будет платить 5 грн./кв. м, а за пользование кредитом еще 50 грн./кв. м. Это коммунальное рабство», — говорит Гуманенко.

Если же жилец решит продать такую квартиру, то ее стоимость рискует оказаться существенно ниже, чем на аналогичное, но необремененное рекордными коммунальными платежами, жилье. 

Поэтому, как отмечают юристы, велика вероятность, что такие квартиры попытаются скупить сами управляющие компании. 

«Если не платить по счетам, то квартиру могут отобрать по судебному иску управляющей компании при помощи частной исполнительной службы, которую сейчас внедряет Минюст», — заметила Татьяна Монтян.

В группу риска попадают жильцы старых домов в центре города, где стоимость квадратного метра весьма высока, а также ветхих малоэтажных зданий, на месте которых можно возвести жилую высотку без изменения целевого назначения участка.

Есть и более простые методы отъема приватизированных квартир. Например, собранные средства управляющая компания может не тратить на ремонт здания, а просто вывести деньги со счетов, а компанию обанкротить. Кредитор же получит полное право требовать компенсации квартирами.

«Особенно велика вероятность такого сценария в хрущевках, где ремонт очень дорог, а жильцы бедны. Поэтому из таких домов будут выкачивать по максимуму, а потом бросать на произвол судьбы», — допускает председатель общественной организации «Киевляне, объединяемся!», юрист Александр Дядюк. 

По его словам, многие недоработки закона станут заметными только после запуска механизма назначения управляющих компаний. «Это очень большое поле для злоупотреблений и рейдерства», — считает юрист.

Лучше объединиться

Наиболее действенным методом защиты интересов жильцов приватизированных квартир эксперты называют создание ОСМД. 

Во-первых, как отмечает Валерий Гуманенко, ОСМД является неприбыльной организацией. Следовательно, у него нет нормы рентабельности, дополнительно закладываемой в тариф. Во-вторых, есть возможность накапливать средства для ремонта здания без уплаты НДС и налога на прибыль. 

«Более того, с 1 января 2016 года даже средства от аренды помещений, если они направляются на содержание дома, не должны облагаться налогом на прибыль», — поясняет Валерий Гуманенко.

В-третьих, киевские ОСМД имеют право на компенсацию из городского бюджета 70% расходов на повышение энергоэффективности зданий.

Однако и здесь есть свои сложности. По словам Татьяны Монтян в разных регионах отношение к ОСМД разное. 

«В Харькове, например, власти отказываются выдавать информацию о владельцах квартир инициативной группе по созданию ОСМД», — поясняет адвокат.

В результате проблематично определить даже круг сособственников дома. А раз нет списка — нельзя подсчитать и кворум, необходимый для собрания. В таком случае реально через суд отменить решение собрания о создании ОСМД. В госреестрах же находится только информация о квартирах, которые в последние годы сменили собственников. А это не более 10-15 проентов всего жилого фонда. Остальное все еще лежит в бумажном виде в БТИ.

«Конечно, есть способы найти эту информацию. Например, договориться с клерком компании-застройщика или в отделе приватизации местной горадминистрации и получить все решения по приватизации жилья», — говорит Татьяна Монтян.

Но есть еще одна проблема — чердаки и подвалы, статус которых не определен, и которые часто принадлежат разного рода коммерческим структурам. А кворум в ОСМД считается по 100% площади всех помещений здания. Вот только точно определить эту площадь затруднительно. Жилые дома регистрируются не как целостные объекты, а лишь как совокупность площадей, принадлежащих разным владельцам.

«Хорошо, если владельцы более 70 процентов площади дома хотят создать ОСМД. Тогда проблем нет. Хуже, когда это соотношение 50 на 50. Тогда каждый голос играет решающую роль», — подчеркнула Татьяна Монтян.

Разумеется, скрывать информацию и мешать созданию ОСМД будут там, где объект привлекателен с коммерческой точки зрения. «Убитые» многоэтажки аферистам не интересны. 

«Например, в Киеве есть дом на Милютенко, 23А, практически «съел» грибок. Нормальные люди из таких мест просто съезжают, даже арендуя жилье», — говорит Монтян.

По оценкам экспертов, таких домов в Киеве пока не более 1 процента, но, если не найдется эффективный хозяин, с каждым годом их будет становиться больше.

Впрочем, есть вероятность, что норму о принудительном назначении управляющей компании перенесут на более поздний срок. В Киевсовете уже проголосовали за обращение к ВР по отсрочке введения этой нормы до 1 января 2018 года. 

«Это минимальное время, которое надо дать украинцам для самоорганизации», — считает Валерий Гуманенко.

В парламенте также зарегистрирован законопроект №4680 (авторы — Алена Бабак, Дмитрий Андриевский, Сергей Скуратовский и др.), который, в случае его принятия, позволит жильцам разрывать договора с новоназначенными управляющими не через год, как прописано в действующем законе, а в любой момент, правда, с уведомлением за 2 месяца.

Скорее всего, будут и другие инициативы. Но, даже если жилищную реформу запустят с 1 июля, конкурсы по выбору управителей могут отсрочить, так как пока Кабмин не принял правил проведения таких тендеров. Проект правительственного постановления, разработанный Минрегионом, выставлен на общественное обсуждение, срок которого истекает в конце июня. Но, скорее всего, замечания к документу будут и его придется существенно переписывать.

«Читайте также: Журнал каждого Украинца — то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях»

Источник: ubr.ua

Автор: Константин Симоненко